V transakční dokumentaci pak prodávající nezřídka požaduje, aby bylo v jeho prospěch k převáděné nemovitosti sjednáno předkupní právo pro případ, že by ji kupující v budoucnu zamýšlel prodat třetí osobě, případně ji jinak zcizit. Podmínky jeho uplatnění lze přizpůsobit konkrétní transakci, například omezením doby trvání předkupního práva nebo vymezením převodů, na které se vztahuje.
V tomto článku se proto zaměřujeme na základní právní úpravu zákonných a smluvních předkupních práv a na praktické otázky spojené s jejich uplatněním v realitních transakcích.
Zákonné předkupní právo
Zákonná předkupní práva jsou upravena občanským zákoníkem (dále též jen „OZ“) a zvláštními právními předpisy (např. § 13 zákona o státní památkové péči nebo § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny). Dle judikatury mají zákonná předkupní práva zásadně povahu věcných práv (např. rozsudek NS ze dne 27. 5. 2025, sp. zn. 22 Cdo 3491/2024). Níže uvádíme příklady zákonných předkupních práv upravených v občanském zákoníku, které mohou být pro praxi relevantní.
Předkupní právo spoluvlastníků bylo po novele občanského zákoníku k 1. červenci 2020 (zákonem č. 163/2020 Sb.) zúženo na případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit; předkupní právo je v takovém případě časově limitováno na dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 odst. 1 OZ). Takové předkupní právo se však neuplatní, převádí-li spoluvlastník svůj podíl jinému spoluvlastníkovi, svému manželovi, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Spoluvlastníkům náleží toto předkupní právo také při bezúplatném převodu podílu; v takovém případě mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
Pro rezidenční development může být relevantní předkupní právo nájemce bytu při prvním převodu jednotky po rozdělení budovy na jednotky (§ 1187 OZ). Toto předkupní právo nevzniká nájemci, který je právnickou osobou, a podléhá zvláštnímu režimu. Vlastník musí jednotku nabídnout oprávněnému nájemci ještě před jejím prodejem třetí osobě; obecná úprava, podle níž povinnost učinit nabídku dospěje až uzavřením smlouvy s koupěchtivým, se zde neuplatní. Nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti, jeho předkupní právo zaniká a jednotku lze účinně prodat třetí osobě za tutéž nebo vyšší kupní cenu (viz rozsudek NS ze dne 13.12.2022, sp. zn. 26 Cdo 2923/2022).
S ohledem na zásadu zavedenou občanským zákoníkem, že povrch ustupuje půdě, neboli že stavba je v zásadě součástí pozemku, je klíčové přechodné ustanovení § 3056 OZ. Vlastník pozemku má ze zákona předkupní právo ke stavbě na pozemku zřízené a opačně, vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, na němž je stavba postavena. Toto pravidlo se vztahuje na stavby, které se podle staré právní úpravy nestaly součástí pozemku a existují jako samostatné věci v právním smyslu, s výjimkou liniových staveb podle § 509 OZ (čl. II odst. 2 zákona č. 460/2016 Sb.). Ambicí právní úpravy je výhledově sjednotit vlastnický režim stavby a pozemku.
Smluvní předkupní právo
Při sjednání předkupního práva se dlužník (prodávající) zavazuje nabídnout věc předkupníkovi (oprávněnému z předkupního práva) ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Předkupní právo lze smluvně rozšířit i na jiné způsoby zcizení nežli prodej, např. darování nemovitosti nebo vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní korporace jako nepeněžitý vklad. Předkupní právo lze sjednat jako obligační, které působí jen mezi smluvními stranami, nebo jako věcné, které u nemovitostí vzniká zápisem do katastru nemovitostí a působí vůči všem (erga omnes).
Výkon předkupního práva
Podle obecné právní úpravy dospěje povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi až uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Smyslem této úpravy je, aby se předkupník mohl seznámit s již definitivně sjednanými podmínkami uzavřené smlouvy a konkrétní osobou koupěchtivého. V případě smluvního předkupního práva se však mohou strany dohodnout, že prodávající bude povinen nabídnout předkupníkovi nemovitost ke koupi již před uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Obecná právní úprava se zároveň neuplatní, stanoví-li zákon pro konkrétní předkupní právo zvláštní režim. Příkladem je předkupní právo nájemce jednotky podle § 1187 OZ, u něhož se podle judikatury obecné pravidlo podle § 2143 OZ nepoužije a nabídka nájemci proto musí předcházet uzavření kupní smlouvy s třetí osobou (viz výše k předkupnímu právu nájemce bytu při prvním převodu jednotky).
Je-li předkupníkovi řádně učiněna nabídka, zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, a není-li taková lhůta ujednána, u nemovité věci do tří měsíců po nabídce; nezaplatí-li ji včas, předkupní právo zanikne.
Bylo-li věcné předkupní právo porušeno tím, že povinný věc předkupníkovi nenabídl a převedl ji na třetí osobu, vzniká předkupníkovi vůči nabyvateli tzv. právo retraktu. Předkupník je oprávněn domáhat se po koupěchtivém, aby mu nemovitost převedl za úplatu sjednanou mezi ním a prodávajícím. Právo předkupníka se promlčuje v obecné tříleté promlčecí době; je-li však předkupní právo zapsáno ve veřejném seznamu, uplatní se zvláštní desetiletá promlčecí doba. Mezi předkupníkem a koupěchtivým nebude uzavírána samostatná smlouva, vztah mezi nimi je pouze věcněprávní a omezuje se na povinnost koupěchtivého převést nemovitost předkupníkovi za stanovenou úplatu. K přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí dojde na základě souhlasného prohlášení stran. Případná práva z odpovědnosti za vady nemovitosti uplatňuje předkupník vůči prodávajícímu, neboť obligační vztah v důsledku uplatnění předkupního práva je založen mezi prodávajícím a předkupníkem, nikoli mezi předkupníkem a koupěchtivým (viz např. Filip Melzer, Petr Bezouška, podcast Judikatúra, 98. epizoda, dostupné na herohero.co).
Předkupní právo může významně ovlivnit průběh i výsledek realitní transakce, a proto je třeba jeho existenci a právní povahu důkladně prověřit. Právní prověrka by se přitom neměla omezit pouze na práva zapsaná v katastru nemovitostí, ale měla by zohlednit také předkupní práva vznikající ze zákona.
Je-li nemovitost předkupním právem zatížena, je třeba před uskutečněním převodu zvolit postup odpovídající povaze daného práva, například zrušení předkupního práva či vzdání se předkupního práva, nebo dodržení stanoveného nabídkového postupu.
Při sjednávání smluvního předkupního práva je vhodné jednoznačně vymezit zejména dobu jeho trvání, převody, na které se vztahuje, případné výjimky a postup při jeho uplatnění. Předkupní právo nemusí představovat překážku transakce, je-li včas identifikováno a správně zohledněno v její struktuře a dokumentaci.
Autory analýzy jsou advokáti Otakar Fiala a Aleš Procházka z pražské advokátní kanceláře Schönherr.
Schönherr je partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
