Problematika správy společné věci je komplexně upravena v § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „Občanský zákoník“). V tomto článku bychom se zaměřili na praktické otázky týkající se správy nemovité věci ve spoluvlastnictví.
Spoluvlastnictví s sebou nese nutnost koordinace a schopnost dohody. Dokud jsou spoluvlastníci schopni se na správě dohodnout, zpravidla vše funguje hladce. Problém nastává v okamžiku, kdy dojde mezi spoluvlastníky ke sporu ohledně užívání nebo nakládání s nemovitostí. V takovém případě nastupují zákonná nebo smluvená pravidla. Občanský zákoník obsahuje poměrně propracovaný systém rozhodovacích pravidel, od nichž se spoluvlastníci mohou smluvně odchýlit a který se nejčastěji uplatňuje v situacích, kdy spoluvlastníci buď nejsou ve shodě, nebo jednoduše nevědí, jak vzniklou situaci řešit.
Správa nemovitosti
Základní premisa je prostá: ve vztahu ke společné nemovitosti jako celku jsou spoluvlastníci považováni za jednu osobu a nakládají s ní společně. Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci bez ohledu na velikost svého podílu — toto právo je nicméně omezeno stejným právem ostatních spoluvlastníků. O užívání a případném nakládání s nemovitostí proto spoluvlastníci rozhodují společně na základě hlasování. V praxi má hlas každého z nich zpravidla jinou váhu, jelikož při hlasování se hlasy počítají podle velikosti spoluvlastnických podílů. Pravidlo tedy zní: čím větší podíl, tím silnější hlas daného spoluvlastníka. Z právních jednání týkajících se nemovitosti (např. z uzavřené nájemní smlouvy) jsou pak spoluvlastníci zavázáni společně a nerozdílně.
Rozsah většiny potřebné k přijetí určitého rozhodnutí se liší podle toho, zda jde o běžnou správu, významnou záležitost nebo o rozhodnutí, pro které zákon vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. O běžné správě nemovitosti rozhodují spoluvlastníci prostou většinou hlasů. Přestože zákon pojem běžné správy výslovně nedefinuje, lze pod něj podřadit takové nakládání s nemovitostí, které má obvyklý, pravidelný či „každodenní“ charakter. V praxi půjde například o údržbu nemovitosti nebo provádění pravidelných oprav. K rozhodnutí o významné záležitosti je potřeba minimálně dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Za významnou záležitost zákon považuje zejména podstatné zlepšení nebo změnu účelu nemovitosti – tedy např. kompletní rekonstrukci nebo změnu užívání stavby (tzv. rekolaudaci). K rozhodnutím, která se týkají zatížení společné věci nebo zrušení takového zatížení anebo na jejichž základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je nutný souhlas všech spoluvlastníků.
Volba společného správce
Spoluvlastníci mohou správou nemovitosti pověřit třetí osobu – správce. Správcem může být jak fyzická, tak i právnická osoba a může jít jak o některého ze spoluvlastníků, tak i o osobu stojící mimo spoluvlastnický vztah. Jeho volba závisí výlučně na vůli spoluvlastníků. Správce má postavení příkazníka (resp. zmocněnce) a může vystupovat jako přímý i nepřímý zástupce spoluvlastníků. Jedná-li správce jako nepřímý zástupce, uzavírá smlouvy související se správou společné věci (např. nájemní smlouvy s nájemci nebo smlouvy s dodavateli energií) vlastním jménem. Vystupuje-li jako přímý zástupce, činí právní jednání jménem spoluvlastníků a na jejich účet. V takovém případě práva a povinnosti z jeho právních jednání vznikají přímo jednotlivým spoluvlastníkům a není nutné, aby je na ně následně převáděl.
O volbě i odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejným způsobem jako ve věcech běžné správy, tedy většinou hlasů. Správce je povinen ze své činnosti skládat spoluvlastníkům účty a provedenou správu jim vyúčtovat. Současně má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, kterou může čerpat z výnosů spravované věci. Při ustanovení správce je vhodné co nejpřesněji vymezit rozsah jeho práv a povinností. Pokud to spoluvlastníci neučiní, bude jeho působnost odpovídat běžné správě – tedy oprávnění jednat v obvyklých, pravidelných a každodenních záležitostech.
Práva opomenutých či přehlasovaných spoluvlastníků
Rozhodnutí ve věci běžné správy nemovitosti zavazuje všechny spoluvlastníky, jen pokud byli všichni předem vyrozuměni o tom, že je potřeba o dané záležitosti rozhodnout. Výjimkou jsou případy, kdy šlo o neodkladnou záležitost. Spoluvlastník, který byl při rozhodování o neodkladné záležitosti v rámci běžné správy opomenut, se může u soudu domáhat určení, že vůči němu přijaté rozhodnutí nemá právní účinky. Takový návrh musí uplatnit ve lhůtě 30 dnů ode dne přijetí rozhodnutí, případně ode dne, kdy se o něm dozvěděl – jinak mu právo podat takový návrh zanikne.
Pokud byl spoluvlastník přehlasován při rozhodování o významné záležitosti týkající se nemovitosti, má právo obrátit se na soud, aby ve věci rozhodl sám, popřípadě aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Vedle toho se může přehlasovaný spoluvlastník domáhat soudního zrušení rozhodnutí, pokud mu v jeho důsledku hrozí těžká újma, nepřiměřené omezení při užívání společné věci nebo vznik povinnosti, která je ve zjevném nepoměru k hodnotě jeho spoluvlastnického podílu. Toto právo mu nevznikne, pokud většina spoluvlastníků rozhodne o opatření nezbytném pro zachování nebo zlepšení věci a současně se zaváže, že po přehlasovaném spoluvlastníku nebude náhradu nákladů požadovat nebo mu nahradí veškerou způsobenou újmu a poskytne mu dostatečnou jistotu.
Spoluvlastnictví je právní vztah, který funguje jen tak dobře, jak dobře spolu vycházejí jednotliví spoluvlastníci. Pokud nemovitost generuje určité plody nebo užitky (např. příjmy z pronájmu), rozdělují se tyto mezi spoluvlastníky v poměru odpovídajícím velikosti jejich podílů. Při nakládání s nemovitostí zákon nastavuje demokratický rámec se třemi úrovněmi – podle závažnosti rozhodovaných otázek — od prosté většiny až po jednomyslný souhlas. Tento rámec je dispozitivní a spoluvlastníci si jej mohou smluvně přizpůsobit vlastním potřebám, což bývá velmi praktické.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.
Je zakladatelem advokátní kanceláře Matzner & Vítek a odborný asistent na Fakultě právnické Zapadočeské univerzity.
Matzner & Vítek Legal je hlavním partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
Webové stránky Matzner & Vítek Legal je možné navštívit na adrese https://www.matznervitek.legal/
