Proč je vlastně ocenění nemovitosti v dědickém řízení tak důležité?
Lenka Novák: Správné určení hodnoty nemovitosti je zásadní pro stanovení celkové hodnoty pozůstalosti. Notář jako soudní komisař z těchto údajů vychází při sestavení soupisu pozůstalosti i při vypořádání dědických podílů. Hodnota majetku má zároveň vliv například i na výši odměny notáře.
Vyžaduje český právní řád vždy znalecký posudek?
Klára Kučerová: Ne, to je poměrně častý omyl. Český právní řád obecně neukládá povinnost zpracovat pro účely dědického řízení znalecký posudek. Zákon požaduje určení obvyklé ceny majetku, ale už nestanovuje konkrétní formu dokumentu, kterým má být doložena.
Zákon o zvláštních řízeních soudních dokonce výslovně připouští, že ocenění může vycházet ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění provedeného správcem pozůstalosti. Znalecký posudek je vyžadován až v odůvodněných případech.
Kdy tedy v praxi postačí tržní odhad?
Lenka Novák: V běžné praxi notáři často akceptují kvalitně zpracovaný tržní odhad, zejména pokud jde o standardní nemovitosti, jako jsou byty, rodinné domy nebo běžné pozemky, a mezi dědici nepanuje spor o hodnotu majetku.
Takový odhad může zpracovat znalec, znalecká kancelář, ale například i certifikovaný odhadce nebo realitní makléř. Je ale důležité dodat, že realitní makléř není oprávněn provádět znaleckou činnost ve smyslu zákona, takže jeho odhad má spíše charakter neformálního odborného podkladu.
A kdy už je naopak znalecký posudek nezbytný?
Klára Kučerová: Typicky ve chvíli, kdy je situace složitější nebo potenciálně sporná. Může jít například o atypické nemovitosti, komerční objekty, rozestavěné stavby nebo nemovitosti zatížené věcnými břemeny či jinými právními vadami.
Znalecký posudek bývá velmi často potřeba také tehdy, když mezi dědici vznikne spor o hodnotu nemovitosti nebo lze předpokládat soudní přezkum. V praxi jej notáři často požadují rovněž v případech, kdy je jedním z dědiců nezletilá osoba.
Jaký je hlavní rozdíl mezi tržním odhadem a znaleckým posudkem z pohledu důkazní síly?
Lenka Novák: To je velmi podstatná otázka. Tržní odhad slouží primárně jako odborný orientační podklad. Oproti tomu znalecký posudek představuje kvalifikovaný důkazní prostředek s výrazně vyšší právní váhou.
Čím je tato vyšší váha dána?
Klára Kučerová: Znalecký posudek podléhá zákonu o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. Musí mít jasně stanovenou strukturu, být přezkoumatelný, úplný a pravdivý. Znalec zároveň za správnost závěrů nese odpovědnost.
Právě proto má znalecký posudek v případném soudním řízení výrazně silnější postavení než běžný tržní odhad.
Co byste tedy doporučily lidem, kteří řeší ocenění nemovitosti v rámci dědictví?
Lenka Novák: Nejdůležitější je vždy posoudit konkrétní situaci. V jednoduchých a nesporných případech může být kvalitní tržní odhad zcela dostačující a zároveň efektivnější z pohledu času i nákladů.
Klára Kučerová: Naopak v komplikovanějších nebo sporných situacích je vhodné nepodcenit význam znaleckého posudku. Ve výsledku totiž nejde jen o samotné stanovení ceny, ale také o právní jistotu a minimalizaci budoucích sporů mezi dědici.
EqSA je partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
Webové stránky EqSA můžete navštívit na adrese https://eqsa.cz/
