V jaké kondici je dnes rezidenční trh a co se na něm v poslední době změnilo nejvíc?
Rezidenční trh je v Česku stále velmi silný, strukturální nesoulad mezi nabídkou a poptávkou přetrvává. V roce 2025 rekordně meziročně nárůstem cen za metr čtvereční. Dynamika trhu je vidět i na počtu sjednaných i předschválených hypoték v prvním kvartálu roku 2026.
Na rezidenčním trhu vnímám pokračující tendenci k zefektivňování velikosti bytů s cílem zatraktivnit cenu. Diskutuje se také mnohem více (po vzoru západních trhů) o mikrobytech a cena za metr čtvereční roste rychleji než cena celého bytu. Pozornost je stále více věnována také energetické náročnosti budov. Těší mě, že jsou do výstavby stále více zapojováni kvalitní architekti a zajímavé projekty vznikají také v krajských městech Česka.
Jak se tento vývoj liší u komerčních nemovitostí?
Trh komerčních nemovitostí funguje oproti rezidenčnímu trhu na jiných principech a investičně je více vázán na ekonomický vývoj dané země a na globální kapitálové trhy. Na každý nemovitostní sektor se musíme dívat individuálně v kontextu celkové poptávky ze strany nájemců a zájmu konečných investorů. Při detailní znalosti trhu vnímám na trhu komerčních nemovitostí zajímavé investiční příležitosti, a to včetně kancelářského trhu. Je důležité rozlišovat růstový potenciál dané lokality, kvalitu a energetickou náročnost dané budovy a také nelze opomíjet cenu peněz a požadovaný výnos kapitálu, který působí v globálním měřítku.
Jak do toho zapadá role zahraničního kapitálu? V poslední době se mluví o jeho ústupu z kancelářských projektů — je to významný signál?
Co se týče zahraničních investorů, síla a dominance českého kapitálu je natolik významná, že se konkurenceschopnost zahraničních investorů v Česku významně snížila. Česko je navíc pro zahraniční kapitál poměrně malý investiční trh. K prodejům zahraničních investorů dochází většinou po realizaci business plánu v čase a někdy není efektivní mít v dané zemi pouze jednu nebo dvě nemovitosti.
Kancelářský trh byl globálně silně ovlivněn covidem a některá světová města (např. New York) se dodnes vzpamatovávají. V Evropě se kancelářský trh víceméně stabilizoval, obsazenost je na zdravé úrovni, nájemné v dobrých lokalitách stabilně roste, avšak do starších budov je nutné zásadně investovat. Novou výzvu v budoucnu určitě přinese změna fungování firem včetně politiky zaměstnanosti v důsledku AI.
Jaká typická rizika dnes vidíte pro běžné investory, kteří si chtějí koupit nemovitost v zahraničí?
První oblast je právní a vlastnická nejistota, kdy každá jurisdikce má jiný systém pozemkových knih a jiná pravidla pro cizince včetně odlišných daňových povinností. Je nutné se spolehnout na místního advokáta, který investici řeší za investora.
Druhá oblast je provozní, tedy kdo bude investici spravovat. Potřeba je kvalitní správce, který je schopen vyřešit běžné problémy, opravy, neobsazenost či spory s nájemníky, jinak se dostaví stres a významná časová alokace investora. Třetí a často podceňované riziko je měnové a likviditní, vstup na trh je většinou snadný, prodej může být obtížný v závislosti na vývoji trhu a likviditě.
Čtvrtá oblast je pak dlouhodobá a týká se geopolitické nestability a klimatické změny – dostupnost vody, požáry, zemětřesení, ale také migrace či squatteři. Investice do zahraničních bytů bych určitě realizoval s renomovaným partnerem z Česka. A ty větší pak nejlépe formou mezinárodního realitního fondu, jakým je i OneCap REIF.
V jakých lokalitách aktuálně vidíte zajímavé investiční příležitosti?
V obecné rovině je vždy dobré cílit na strukturální nerovnováhu nabídky a poptávky, analyzovat dostupnost kapitálu a celkovou likviditu trhu. Dále pak vyhodnocovat potenciál pro růst nájemného a cen a celkovou ekonomickou sílu a stabilitu. Analyzujeme lokality na úrovni měst a provincií, nikoli států – to je naprosto zásadní. Na úrovni států zvažujeme zejména daňová a geopolitická rizika.
Společně s Czechoslovak Capital Partners jsme v posledních šesti měsících realizovali dvě finanční transakce s renomovaným partnerem do oblasti výstavby rezidenčního bydlení v Calgary. V Evropě pak máme partnerství s největším developerem v západní Evropě specializujícím se na průmyslové a logistické nemovitosti, skupinou Panattoni. A jednáme i s partnery v dalších regionech.
A co dnes odlišuje skutečně zajímavou realitní investici od projektu, který jen dobře vypadá na papíře?
Předpokládám, že otázkou míříte na rezidenční trh. Naprosto zásadní je samozřejmě kromě lokality kvalita, zkušenost a ekonomická síla developera či operátora, správná volba architekta a celkového technického a energetického řešení budovy. A dále pak ekonomika projektu včetně promyšlených půdorysů, správné volby mixu bytových jednotek, jejich nacenění a dále zohlednění rostoucích stavebních nákladů a tlaku na růst úrokových sazeb a ceny pozemků. Nelze zapomínat ani na přístup k zákazníkům, řešení reklamací a klientských změn. Development je dlouhotrvající komplexní proces, při kterém je nutné vnímat možná rizika.
S naší skupinou cílíme v letošním roce na atraktivní příležitosti, většinou formou přímých investic s nejlepšími developery a operátory. Počítáme s minimálně 2 miliardami korun equity a přibližně 1,5 miliardou dluhového financování. Do konce roku 2025 bylo ve skupině do nemovitostních projektů investováno přibližně 2,5 miliardy korun a další 2 miliardy byly poskytnuty v různých formách dluhového financování. Z konkrétních projektů šlo například o joint venture s nadnárodní společností YIT v projektu Lumo Braník nebo o výstavbu více než 350 rodinných domů v kanadském Calgary, které už jsem zmínil. A úplně nově spolupracujeme se skupinou DOMOPLAN Tomáše Vavříka, jedním z nejvýznamnějších brněnských developerů.
Fond OneCap REIF bude následovat úspěšnou strategii, kterou se řídíme při klubovém investování s našimi velmi bonitními klienty ve ONE FAMILY OFFICE a Czechoslovak Capital Partners.
Pojďme se podívat na jednotlivé segmenty. Logistika byla v posledních letech vítězem trhu. Platí to stále, nebo je potřeba větší opatrnost?
Větší opatrnost je nutná při každé investici bez ohledu na sektor. Potřeba skladovat zboží ale na každém trhu zůstává stejně jako základní nutnost bydlet, proto vnímáme mezinárodní investiční příležitosti v logistice jako zásadní a zajímavé. Je ale pravda, že logistické nemovitosti v minulosti generovaly nadprůměrné výnosy, které bude dost těžké zopakovat. V tomto sektoru stále probíhá hodně změn, otázkou je například rychlost robotizace, implementace ESG norem, dostupnost pracovní síly, oslabení poptávky a sekundární neobsazenost již pronajatých prostor. Klíčová je volba partnera či developera pro investiční spolupráci, výběr trhu a volba aktiva samotného.
S logistikou souvisí i další specializovaná aktiva. Proč jsou dnes čím dál větším tématem datová centra?
Investovat do infrastruktury dává velký smysl, protože ji svět jednoduše potřebuje a jde o strukturální poptávku. Předpokládám, že každý investor zaznamenal obrovský nárůst AI a cloudových služeb. To definuje datová centra jako zásadní infrastrukturu s obrovskými náklady na výstavbu a bariérami vstupu. Jedná se o vysoce specializované odvětví, které musí realizovat finančně silný partner s maximálním porozuměním problematice a schopností následné správy. Z toho důvodu budeme investičně participovat se zkušeným operátorem a investovat přes infrastrukturní expozici přes jiné investiční platformy.
To samé platí také pro výstavbu bateriových úložišť (BESS), která pomáhají stabilizovat sítě v éře obnovitelných zdrojů. Pro náš fond OneCap REIF jsme zúžili infrastrukturu na datová centra a bateriová úložiště, a to primárně v zahraničí. Chceme totiž umožnit českým a slovenským investorům diverzifikovat v rámci nemovitostí a infrastruktury lokálně i mezinárodně.
Vedle technologických trendů ale trh stále víc formují i ty demografické. Vnímáte proto jako investiční příležitost i segment zařízení pro seniory?
Demografie mluví jasně: podíl populace nad 65 let v Česku poroste a s tím i poptávka po zařízeních pro seniory. Jedná se o specializovanou investiční disciplínu, která je v Česku ještě v relativně rané fázi.
Postupně bude docházet k institucionalizaci a upevnění standardů po vzoru vyspělejších trhů typu Francie, Německa nebo Nizozemska. To samé platí pro kvalitní nájemní smlouvy operátora, kterých je momentálně relativně málo. Seniorské bydlení jako investici detailně analyzujeme a finanční participace na takovém developmentu nás velmi seriózně zajímá.
Pavel Scháňka
Odborník na realitní investice a asset management působí ve společnosti OneCap jako řídicí partner pro oblast Real Estate & Infrastructure, kde zastřešuje nově vznikající nemovitostní fond OneCap REIF.
Zároveň je realitním poradcem pro rodinnou kancelář ONE FAMILY OFFICE. Dříve mimo jiné zastával vedoucí pozice v Lincoln Property Company v Evropě a Velké Británii. Byl také regionálním ředitelem asset managementu pro GE Capital Real Estate.
HAVEL & PARTNERS je hlavním partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
Webové stránky HAVEL & PARTNERS je možné navštívit na adrese https://www.havelpartners.cz/
