Kde v současnosti vidíte největší problém na nemovitostním trhu v České republice?
V dostupnosti bydlení. Česko je podle Deloitte nejhůře dostupnou zemí v Evropě: na nový byt o 70 m² potřebuje průměrný Čech 13,3 hrubého ročního platu. Debata se přitom točí kolem rychlosti povolování. Rychlost je důležitá, ale nemění to hlavní – hustotu, tedy kolik bytů se na daném území smí postavit.
Zareaguje podle vás nějak trh na velkou novelu stavebního zákona, podle níž se začne postupovat od příštího roku?
Krátkodobě spíš opatrností. Ústřední úřad vzniká v lednu 2027, krajské úřady převezmou agendu až v roce 2028. Každá reorganizace úřadů znamená přechodné období, kdy se řízení spíš zpomalí, než zrychlí. Efekt v číslech uvidíme nejdřív za dva až tři roky. A hlavně: zákon zrychluje proces, ale nepřidává kapacitu. Pokud územní plán dovolí pět pater, novela z nich neudělá dvacet.
Na nedávné debatě Next Generation Legal Business Club by PRK Partners jste mluvil o tom, že by zejména v Praze mohlo pomoci zvýšení hustoty zalidnění a stavba domů s desítkami pater. Jak moc by něco takového pomohlo?
Zásadně, protože je to jediná páka, která mění samotnou rovnici. Fungují tu dva efekty. Zaprvé pozemek: když na stejném místě postavíte dvakrát víc bytů, připadá na jeden byt poloviční podíl pozemku, a pozemek je v Praze nejdražší vstup. Zadruhé úspory z rozsahu: příprava území, inženýrské sítě, projekt, zařízení staveniště i celé povolovací řízení jsou z velké části fixní náklady. Rozpočítané na dvojnásobek bytů zlevňují každý z nich. K tomu přidejte levnější MHD a infrastrukturu na obyvatele a žádný zábor polí za městem.
Je podle vás zároveň reálné, že by se něco takového stalo?
Ne. Neznám jedinou politickou stranu, která by chtěla hustotu zvyšovat. Většina voličů nemovitost už vlastní a z nedostatku má prospěch. Ti, kterým by hustota pomohla nejvíc, tedy dnešní dvacetiletí a lidé, kteří se do Prahy teprve přistěhují, volby nerozhodují.
Zmiňoval jste možnou inspiraci Varšavou, v Polsku se obecně daří stavět velmi rychle. Co dalšího si tedy z tohoto příkladu vzít?
Hustotu. Varšava má podobnou rozlohu jako Praha, zhruba 517 km² proti 496 km². Loni ale dokončila 19,8 tisíce bytů, Praha 5,3 tisíce. Na kilometr čtvereční je to 38 nových bytů proti 11, tedy zhruba 3,5krát víc. Na tisíc obyvatel 10,6 proti 3,8. Varšava staví hustě a do výšky i mimo centrum. Nejvyšší budova v Praze má kolem 110 metrů, ve Varšavě 310. Nejde o polské zázraky v povolování. Varšava prostě na stejné ploše dovolí víc bytů.
Pokud se nic zásadního nestane, jak vidíte bytovou situace v Česku třeba za deset a za dvacet let?
Za deset let bude Praha městem nájemníků a dědiců. Ceny porostou rychleji než mzdy a k vlastnímu bydlení se dostanou hlavně ti, kdo mají pomoc od rodičů. Ostatní budou v nájmu nebo budou dojíždět stále dál. Už dnes vidíme, jak rychle zdražují byty podél D4. Za dvacet let budeme mít vedle sebe Česko prázdných bytů ve stárnoucích regionech a Česko nedostatkových bytů v Praze a Brně. Nejvyšší cenu zaplatí to, co v tabulkách neuvidíme: mladí, kteří odloží rodinu, a firmy, které nenajdou lidi, protože si Prahu nemohou dovolit.
