Dvacetidenní ochranná lhůta dnes funguje jako základní pojistka každého vlastníka nemovitosti. V případě, že někdo podá návrh na změnu vlastnictví v Katastru nemovitostí, vlastník se o tom včas dozví a v případě pochybností nebo nesouhlasu může podniknout kroky k ochraně svých práv dříve, než ke vkladu dojde. Smyslem této úpravy tak není zbytečně prodlužovat katastrální řízení, ale vytvořit dostatečný časový prostor před okamžikem, kdy může být vklad povolen. Právě tato časová prodleva může být v některých případech rozhodující. Jakmile totiž dojde k provedení vkladu, nemovitost přechází na nového „vlastníka“ a původní majitel se musí domáhat nápravy soudní cestou, což pro něj může znamenat časově a finančně mimořádně náročný postup.
Navrhovaná novela umožňuje v některých případech povolit vklad ještě před uplynutím dvacetidenní ochranné lhůty. Výjimka se má uplatnit zejména tehdy, je-li podkladem veřejná listina o právním jednání a návrh za všechny účastníky podá prostřednictvím portálu zmocněnec, který tuto listinu sepsal. V praxi tak mohou výhodu využít především notáři, kteří jsou oprávněni veřejné listiny o právních jednáních sepisovat. Soudní dvůr EU přitom ve svém rozsudku C-575/16 dovodil, že sepisování veřejných listin notářem samo o sobě nepředstavuje účast na výkonu veřejné moci ve smyslu unijního práva.
Ačkoliv není snahou Komory naznačovat, že k podobnému jednání reálně dochází, je potřeba brát v potaz, že ani sepis veřejné listiny nemůže absolutně vyloučit omyl, zneužití identity, použití padělaného dokladu, nátlak nebo jinou situaci, kdy listina nebude odpovídat skutečné vůli vlastníka. Ochranná lhůta mu pak poskytuje důležitou preventivní možnost zjistit podezřelou změnu a pokusit se zasáhnout ještě před povolením vkladu.
„Při změnách pravidel pro zápisy do katastru nemovitostí je třeba mít na paměti především ochranu občanů a jejich majetku. Dvacetidenní ochranná lhůta dává vlastníkům možnost včas zjistit, že se s jejich nemovitou věcí něco děje, a v případě potřeby se účinně bránit. Modernizace a zrychlování procesů jsou důležité, nesmějí však oslabit právní jistotu ani ochranu vlastnického práva. Zároveň je potřeba zmínit, že zrušení ochranné lhůty jednoznačně zvyšuje riziko výskytu takovýchto transakcí. Stávající úprava naproti tomu představuje funkční a bezpečné řešení, které v praxi nepřináší žádné významné komplikace,“ uvádí předsedkyně ČAK Monika Novotná.
Narušení tržního prostředí
V aktuální praxi platí, že sepisování kupních, darovacích a jiných smluv při převodu nemovitostí mohou zprostředkovat jak notáři, tak advokáti. Rozdíl je potom právě v povaze dané listiny. Zatímco u notářů dochází k sepsání veřejné listiny, u advokátů jde o listinu soukromou. V případě, že u veřejných listin odpadne dvacetidenní ochranná lhůta, získají notáři značnou konkurenční výhodu, neboť sepsání smluv u nich bude automaticky znamenat urychlení celého procesu převodu vlastnických práv nemovitých věcí. „Notáři vykonávají podnikatelskou činnost, stejně jako advokáti. Aktuálně si občané mohou zvolit, kterou z těchto profesí pro sepsání listin při koupi či prodeji nemovitostí využijí. Zavedení zákona v aktuální podobě by ale notářům reálně přineslo státem garantovanou konkurenční výhodu. A stát by tady skutečně neměl být od toho, aby zvýhodňoval jednu skupinu podnikajících osob na úkor jiné, obzvláště bez věcného důvodu,” doplňuje Novotná.
Česká advokátní komora se tématu aktivně věnuje. Jednala s Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním a aktivně se účastnila připomínkového řízení. Nyní bude návrh novely katastrálního zákona 6. srpna 2026 projednávat Legislativní rada vlády. Komora bude i nadále prosazovat řešení, které umožní moderní a efektivní fungování katastru nemovitostí, ale současně zachová vysokou úroveň ochrany vlastnických práv a rovné podmínky pro poskytovatele právních služeb.
Publikace vychází z původní tiskové zprávy, která byla dále redakčně zpracována – pozn. red.
