Tři vlny účinnosti
Novela nabývá účinnosti ve třech hlavních vlnách. První tvoří vybraná ustanovení účinná od prvního měsíce následujícího po vyhlášení. S ohledem na prodlevu s publikací zákona může účinnost první vlny nastat v listopadu, prosinci nebo také současně s druhou vlnou od 1. ledna 2027. Již první vlna má zásadní dopady na zahájená řízení.
Druhá, hlavní vlna účinná od 1. ledna 2027 přináší mimo jiné nepřekročitelné třicetidenní lhůty pro dotčené orgány či omezení přezkumu a obnovy řízení na tři měsíce od právní moci povolení.
Třetí vlnou je nová soustava státních úřadů rozvoje území od roku 2028.
Co přinese nejbližší první vlna
Do první vlny změn, které jsou účinné již od prvního dne měsíce po vyhlášení, patří úpravy s okamžitým praktickým dopadem. Účastníci řízení budou mít na uplatnění námitek jen deset dnů a ústní jednání postačí oznámit deset dnů předem.
Námitku podjatosti úředníka bude nutné vznést do týdne od zjištění jejího důvodu.
V zastavitelném území se uplatní domněnka ve prospěch stavebníka: Je-li záměr v souladu s územním plánem, má se za to, že je přípustný, a kdo tvrdí opak, musí to prokázat.
Drobné stavby u rodinných domů, které nevyžadují žádné povolení, mohou nově mít až 60 m2 zastavěné plochy místo dosavadních 40 m2.
Rozpracované projekty: podle starého, nebo podle nového?
Druhou nejistotou je přechod rozběhnutých řízení. Probíhající řízení se dokončí podle dosavadních předpisů, řízení ale dokončí nově příslušné úřady po jejich vzniku. Ohledně nových hmotněprávních požadavků na výstavbu budou mít stavebníci možnost dle své volby využít novou úpravu, pokud je pro ně výhodnější. Dosud neskončená řízení dle zákona č. 183/2006 Sb. se však dokončí již v režimu nového stavebního zákona.
Přelomovou změnou je nové pravidlo, podle kterého se žádosti o povolení záměru posuzují dle právního stavu ke dni podání žádosti. Stavebníci ale budou mít i nadále možnost dobrovolně podřídit svoji žádost stavu v době vydání rozhodnutí; toto pravidlo se přitom má uplatnit i v případě dosud neskončených řízení. Stavební úřady tedy budou muset reflektovat např. územní plány v podobě, jakou měly ke dni podání žádosti, a to i v případě řízení zahájených před účinností novely. Toto ustanovení má potenciál zvýšit právní jistotu stavebníka, může ale naopak vést k novým výkladovým problémům při aplikaci dávno změněných územních plánů.
Zvláštní pozornost si zaslouží fikce souhlasu. Stavebníci na ni dosud nespoléhali, protože fiktivní stanovisko mohl nadřízený orgán zrušit i po právní moci povolení. Novela přezkum závazných stanovisek (i fiktivních) omezuje jen do právní moci rozhodnutí stavebního úřadu, což z fikce dělá skutečně použitelný nástroj – ovšem až pro úkony po 1. lednu 2027. Třicetidenní lhůty pro vznik fikce souhlasu poběží až od 1. ledna 2027, fikce se tak poprvé uplatní nejdříve v únoru 2027. Rozhodující bude, který úkon proběhl před příslušnou vlnou a který až po jejím začátku.
Podstatné je i to, kdo bude rozhodovat. Obecní a krajské stavební úřady budou fungovat do konce roku 2027, již však podle nových pravidel; úřady rozvoje území nahradí dosavadní stavební úřady od roku 2028, jen o vyhrazených stavbách rozhoduje již od 1. ledna 2027 centrální Úřad rozvoje území ČR. Úředníci se budou novou úpravu učit za provozu a zároveň se chystat na přechod pod stát, takže je pravděpodobné, že praxe v roce 2027 bude nejednotná.
Co doporučujeme
- sledovat Sbírku zákonů – den vyhlášení určí začátek první vlny,
- projít harmonogram probíhajících a plánovaných řízení a zvážit, zda podání žádosti urychlit, nebo naopak odložit,
- u projektů se sousedskými spory počítat s kratšími lhůtami pro námitky – platí pro obě strany,
- u bytových projektů nad 10 000 m² podlahové plochy počítat s tím, že jako vyhrazené stavby je od 1. ledna 2027 povoluje Úřad rozvoje území ČR,
- ověřit, zda dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů stihnete předložit v tříleté přechodné lhůtě.
Novela slibuje povolování v řádu měsíců místo let. Její první měsíce ale budou patřit spíše výkladovým otázkám než rekordním lhůtám. Kdo se připraví dnes, nebude zítra improvizovat.
Autoři textu Mgr. Kateřina Lehečková, advokátka, e-mail: [email protected], a Mgr. Pavel Bederka, advokát, e-mail: [email protected], pracují pro pražskou advokátní kancelář Schönherr. Článek odráží stav k 15. 10. 2026.
Schönherr je partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
