Česká pobočka DLA Piper v posledních měsících pracovala a pracuje na zajímavých nemovitostních mandátech. Co nám o nich můžete říct? A jaké trendy se na nich ukazují?
Michal Hink: Intenzivně jsme se věnovali transakcím a projektům na rezidenčním trhu. Je to segment, o který je v současnosti velký zájem, ať už jde o byty k prodeji nebo k pronájmu a kdy dominantní jsou zejména lokální hráči. Opakovaně jsme pracovali pro Finep, který se nebojí ani prodávat své projekty dalším developerům. Šlo například o byty na Vackově, které koupil slovenský Cresco Real Estate, silně expandující do České republiky, a to s finančním investorem Wood & Company. Tím můžeme ilustrovat další současný trend: spolupráci developera s finančním partnerem, který zajišťuje financování a má o projekt intenzivní zájem. Sofistikované Joint Venture jsou už poměrně obvyklé, i u menších projektů. Z pohledu financování jsme pak pracovali na dvou projektech pro Upvest, který se rozkročil a je připravený i nakupovat.
Leo Javorek: Ukazuje se také, že na straně věřitelů stále dominují, co do počtu projektů, lokální, české banky. Financování výstavby rezidenčních projektů jsou relativně krátkodobé úvěry, pro zahraniční banky to nejsou tak atraktivní úvěrové produkty. BTR projekty, což bývala doména takřka výhradně českých bank, již ale uchopit dokážou i zahraniční banky. Vedle rezidenčních projektů je stále živo také v oblasti logistických projektů, i u nich jsou ale aktivní zejména české banky. Pracovali jsme například pro původem rakouského developera UBM, pro něhož jsme podíleli na financování už třech rezidenčních projektů v Praze. Dalším projektům jsme se věnovali na věřitelské straně. Dlouhodobě pracujeme pro Českou spořitelnu nebo Komerční banku, pro níž jsme připravovali například financování související s chystaným projektem Šemíkův břeh pro skupinu SEBRE.
Michal Hink: Opakovaně také vidíme, že zahraniční investoři prodávají jejich české nemovitostní projekty v rámci přenastavení jejich investiční strategie. A kupujícími jsou typicky čeští investoři.
Jak se v České republice vyvíjí právě Built-to-Rent segment?
Michal Hink: Není to už něco nového, naopak, je to plně etablovaný segment. Investoři nemají problém sehnat na takovéto produkty peníze převážně u českých bank. Narážíme ale na strop, těchto projektů není dost. Zájemců, kteří by do nich chtěli investovat, je naopak hodně. Zájem by tedy byl, ale není moc co koupit. Připravit takové projekty a prodat je, trvá leckdy osmnáct až dvacet čtyř měsíců.
Vzhledem k cenám bytů, bude podle vás někdy převažovat v České republice výstavba nájemních bytů nad těmi určenými k prodeji?
Michal Hink: Built-to-Rent segment se rozrůstá. Následujeme tím vlastně to, co v jiných zemích funguje už delší dobu a jsem přesvědčený, že to rezidenčnímu trhu prospívá. I z pohledu nakupujících nebo nájemníků je lepší, když mají širší možnosti bydlení. Jak jsem ale říkal, bohužel nemáme dostatek projektů na to, abychom se mohli opravdu rozjet.
Do budoucna pak samozřejmě bude limitující i naše historie, to, že jsme dlouho nic moc vlastnit nemohli. A tak bude pro část české populace vlastnit byt pořád důležité. Tomu se nevyhneme a nemůžeme tak očekávat, že byty k pronájmu se tu rozšíří stejně jako ve Skandinávii, v Německu nebo v Rakousku. Na rezidenčním trhu platí hodně lokální a bytostně individuálně zákonitosti, každá země je v tomto vlastně specifická.
Je ale skvělé, že český nájemní trh s byty je v porovnání s některými jinými evropskými jurisdikcemi velmi liberální. To bychom měli pokud možno zachovat a neposilovat příliš regulaci, která myslím dlouhodobě nic dobrého nepřináší.
Poslanecká sněmovna nedávno schválila velkou novelu stavebního zákona, podle řady odborníků ale ani ta výstavbu úplně nezrychlí. Co bychom mohli udělat pro to, aby u nás právě třeba rezidenční projekty vznikaly rychleji?
Michal Hink: Největší problém je s povolovacími procesy. Pokud chceme nemovitostní trh posunout investičně a transakčně, musíme dostatečně stavět. Povolovací řízení je ale v České republice v porovnání nejen s ostatními zeměmi v regionu, ale i jindy v Evropě, nesrovnatelně dlouhé, což nás výrazně brzdí. Nejvíc je to vidět u bytů, kde je velká poptávka a malá nabídka. Problém je ale znát také u kancelářských nebo logistických budov, jejichž deficit ale není tak markantní. Kancelářské budovy přitom procházejí renesancí a investoři o ně mají zájem. Řada projektů se ale zastavila a těch nových moc nevzniká.
Leo Javorek: Žádné nové opravdu velké administrativní projekty jsme v Praze neviděli už několik let. Na trhu je ale zájem o budovy nejvyšší třídy v dobrých lokalitách. Věřitelé mají zájem refinancovat stávající kvalitní administrativní projekty, nové projekty ale prakticky nejsou. Stejně jako u rezidenčního bydlení narážíme i u administrativních budov na povolovací procesy.
Sehnat na nové projekty financování by ale tedy problém v současnosti nebyl?
Leo Javorek: Věřím, že na kvalitní administrativní stavby v dobrých pražských lokalitách ne. Banky soutěží v nabídkách refinancování stávajících projektů, takže by to problém neměl být ani u těch nových. V jiných městech ale může být situace odlišná, lokalita hraje klíčovou roli.
Michal Hink: Když se vrátím ještě ke stavebnímu zákonu, dostali jsme se do situace, kdy jakákoliv změna je lepší než současný stav. Nemyslím si ale, že by nás chystané změny stavebního zákona, které jsou teď v Senátu, spasily. Mají plusy i minusy, ta novela je zpolitizovaná. Ale jak říkám, cokoliv, co nás někam posune, je dobře. Když nebudeme dělat nic a budeme se jen dohadovat, co jak kdo chce, bude nás to jen dál brzdit.
Chybí mi ale hlavně koncepční přístup ke stavebnímu a povolovacímu řízení. Politická reprezentace napříč stranami by si měla společně sednout a vydiskutovat si, kam se chceme posunout. Aby další vláda netorpédovala to, co udělala ta předchozí. Přece také musíme být schopní využít po nadefinování dalších postupů nové možnosti, digitalizaci. Ale efektivně, ne tak, že stávající proces nahradíme tím, že papírové dokumenty naskenujeme a budeme je posílat elektronicky.
Tedy potřebujeme něco jako stavební politiku státu?
Michal Hink: Chybí mi ta debata. Neměli bychom partikulárně měnit jeden zákon tam a zpátky a řešit, co dělá ten který úředník, ale nadefinovat si, co očekáváme a jak se k tomu můžeme posunout. A pak až k tomu připravit novou právní úpravu. Podobně jako tomu bylo u nového občanského zákoníku, který se vytvářel několik let a byl výsledkem široké odborné debaty.
Co tedy na nemovitostním trhu očekáváte dál?
Michal Hink: Budou pokračovat trendy, které jsme naznačili. Kancelářské budovy se vrací do centra zájmu, lze očekávat, že proběhnout určité související transakce. Stejně tak v logistice. A někteří hráči přemýšlejí o restrukturalizaci svých portfolií.
Leo Javorek: Transakční aktivita je teď relativně vysoká. Připravuje se řada projektů, u nichž dochází nebo bude docházet k poptávaní financování. Aktivita tak nepoklesne.
Michal Hink: Teď je klid před bouří. Na podzim doběhnou některé projekty a začnou se transakčně realizovat. Čeští investoři se také intenzivně obracejí do zahraničí, vidíme to stále více.
Kam konkrétně čeští investoři v oblasti nemovitostí teď míří?
Leo Javorek: Míří všemi směry. Hodně do Polska, ale i do západní Evropy, Německa a Anglie, do jižní Evropy, například do Španělska…
Michal Hink: Specifické je to podle segmentů. Zpátky na investiční mapě už je také Maďarsko, vzhledem k tamějším politickým změnám. Ukazuje se na tom, jak je český trh etablovaný a dospělý, ale zároveň malý. DLA Piper je ale rozkročená po světe, nemáme tak problém klienty doprovázet při jejich investicích v různých jurisdikcích.
Text byl publikován v rámci spolupráce legalwebu a advokátní kanceláře DLA Piper.
Webové stránky DLA Piper můžete navštívit na adrese https://www.dlapiper.com/en/locations/prague
