Sjednocení státní stavební správy
Dosavadní praxi povolování staveb charakterizovala nutnost získávat řadu samostatných stanovisek od různých úřadů. Při složitějších projektech musel stavebník zvláště řešit například památkovou ochranu, vodní režim, dopravní napojení nebo kácení stromů. Každý z těchto paralelně probíhajících procesů měl svá specifická pravidla a lhůty.
Navrhovaná novela má tento systém změnit. Vzniknout by měla nová soustava státní stavební správy. V čele soustavy by stál Úřad rozvoje území České republiky. Pod ním by fungovalo 14 krajských úřadů s 205 územními pracovišti v sídlech obcí s rozšířenou působností. Popsaná soustava by měla nahradit dosavadní systém stavebních úřadů a integrovat kompetence většiny stávajících dotčených orgánů. Tím by došlo k odpadnutí povinnosti absolvovat dosavadní administrativně i časově náročný proces spočívající v individuálním zajišťování samostatných závazných stanovisek od jednotlivých dotčených orgánů. Nově by tak například požadavek na kácení stromů vyřešil stavební úřad přímo v rámci řízení o povolení stavby.
Z pohledu žadatele by se měl povolovací proces stát přehlednějším, administrativně méně náročným a především rychlejším. Aby však došlo ke kýženému zjednodušení a zrychlení, lze upozornit na nutnost kvalitního personálního obsazení nových úřadů a plně funkční digitalizace.
V neposlední řadě má centralizace stavební správy omezit riziko tzv. systémové podjatosti, kdy o stavbách rozhodovaly úřady spadající pod samosprávy, u nichž hrozilo ovlivnění místními zájmy.
Bydlení jako veřejný zájem a posílení právní jistoty
Zásadní inovací by mělo být posílení statusu záměrů bytové výstavby. Stavby pro hromadné bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 metrů čtverečních by se tak nově zařadily mezi tzv. „vyhrazené stavby“ a jejich realizace by byla v zákoně výslovně definována jako veřejný zájem.
Za stávající úpravy může např. ochrana zemědělského půdního fondu bytové projekty snadno zablokovat, resp. prodloužit proces schvalování. Nově by se zájem na bytové výstavbě měl dostat na stejnou úroveň s ostatními veřejnými zájmy a úřady by tak při rozhodování měly „váhy“ jednotlivých veřejných zájmů objektivně poměřovat.
Taktéž má v porovnání s dosavadní úpravou dojít k posílení nárokovosti povolení záměru. To znamená, že pokud povaha pozemku umožňuje výstavbu, má stavební úřad při zjištění nedostatků žádosti aktivně přispívat k jejich nápravě, namísto toho aby žádost bez dalšího zamítl.
Novela má dále změnit pravidlo časové působnosti právní úpravy, podle níž se posuzuje splnění podmínek záměru. Nově má být rozhodná právní úprava účinná ke dni podání žádosti, nikoli úprava účinná ke dni vydání rozhodnutí, jako je tomu doposud. Žadatelé by tak mohli získat vyšší míru právní jistoty, neboť se nebudou muset přizpůsobovat následujícím novelám, které vstoupí v účinnost až během průběhu povolovacího řízení.
Změny v postavení sousedů a otázka opravných prostředků
Postavení vlastníků sousedních nemovitostí by též mělo doznat změn. Návrh nově výslovně zakotvuje právo každého na ochranu před nepřiměřenými zásahy do tzv. pohody bydlení. Ta má být definována jako souhrn podmínek v území a užívání staveb odpovídající obvyklým požadavkům na bydlení s přihlédnutím k místním poměrům. Stojí za zmínku, že narušením pohody bydlení nemá být samotné architektonické ztvárnění záměru ani vlivy, které odpovídají obvyklým poměrům v dané lokalitě.
Lze konstatovat, že popsaný přístup reflektuje dosavadní judikaturu správních soudů a úpravu sousedských práv podle občanského zákoníku. Koncepce má za cíl, především, vyvážit míru ochrany stávajících vlastníků a umožnit přirozený rozvoj území, zejména jeho zahušťování v zastavěných částech.
Rovněž by mělo dojít k omezení možnosti uplatňovat některé námitky v procesu povolování, zejm. v případech větších bytových projektů (vyhrazených staveb). Zde má o námitkách sousedů rozhodovat přímo ústřední Úřad rozvoje území ČR a proti jeho rozhodnutí nemá být v rámci správního řízení přípustný řádný opravný prostředek. Tento model se vymyká obvyklé struktuře správního rozhodování, v níž je zpravidla zachována možnost přezkumu rozhodnutí prostřednictvím odvolání či rozkladu k nadřízenému správnímu orgánu. Vyloučení této možnosti u významných staveb teoreticky může urychlit schvalování záměrů před úřady, nicméně případné spory z odmítnutých či nevypořádaných námitek mohou zvýšit nápad případů u správních soudů. Lze poukázat na to, že tento postup může vedle dotčených sousedů představovat riziko i pro samotné žadatelé. Pokud totiž trpí úřední rozhodnutí vadou je výchozím principem soudního přezkumu jeho zrušení a vrácení příslušnému úřadu k dalšímu řízení. Na rozdíl od nadřízeného úřadu soud zpravidla nemá možnost vadu přezkoumávaného rozhodnutí napravit méně invazivním způsobem.
Územní plánování a zapojení obcí
Významné úpravy se týkají také územního plánování. Obce a kraje mají nově pořizovat územně plánovací dokumentaci ve své samostatné působnosti. V praxi by to znamenalo, že celý proces, tedy nejen schválení, ale i samotná příprava územního plánu, by nově byla zcela v působnosti územních samospráv, zatímco dosud se na něm podílela i státní správa v rámci přenesené působnosti. Tím by došlo k odstranění dosavadního dualismu, kdy jednotlivé fáze procesu vykonávaly odlišné složky veřejné správy, což vedlo k omezené možnosti obcí ovlivnit obsah vlastní územně plánovací dokumentace.
Novela zároveň předpokládá, že otázky a veřejné zájmy, které byly vyhodnoceny ve fázi územního plánu, se nebudou znovu otevírat při samotném povolování konkrétní stavby. V důsledku toho by již v navazujících řízeních nemělo docházet k opakovanému posuzování otázek, jako je např. ochrana krajinného rázu či zemědělského půdního fondu.
Další novinkou je úprava tzv. plánovacích smluv. Developeři by mohli plnit některé požadavky na výstavbu (například zajištění parkování, zeleně či napojení na infrastrukturu) formou finančního příspěvku obci na jejich společné řešení. Nově má být zároveň zakotveno, že samotné uzavření plánovací smlouvy obcí, krajem nebo městskou částí nebude důvodem pro vyloučení jejich orgánů či úředních osob z rozhodování souvisejících věcí pro podjatost. Návrh dále předpokládá, že o plánovací smlouvě a záměru, kterého se týká, bude možné konat místní referendum pouze před uzavřením takové smlouvy.
Původní návrh novely zároveň obsahoval možnost obcí zavést prostřednictvím obecně závazné vyhlášky povinnost vlastníků pozemků hradit náhradu za zvýšení hodnoty pozemku v důsledku změny územního plánu. Aktuální komplexní pozměňovací návrh však s touto úpravou již nepočítá.
Lze shrnout, že pravidla pro spolupráci mezi obcemi a investory by měla novelou získat jasnější zákonný rámec. Možnost finančních příspěvků na rozvoj lokální infrastruktury může obcím pomoci lépe zvládat zátěž spojenou s novou zástavbou a naopak investorům usnadnit plnění technických požadavků obcí.
Legislativní vývoj a posun termínů
Novela byla do sněmovny předložena jako návrh skupiny vládních poslanců, přičemž původním záměrem bylo její schválení ve zrychleném režimu tak, aby mohla nabýt platnosti již v polovině roku 2026, s následným spuštěním nových stavebních úřadů na začátku roku 2027.
Tento postup si však v odborných kruzích vysloužil poměrně značnou kritiku. Kritici poukazovali zejm. na to, že takto zásadní legislativní změna by měla být podrobena širšímu připomínkovému řízení za účasti dotčených subjektů. V průběhu projednávání novely proto vznikl komplexní pozměňovací návrh, jenž reagoval na připomínky vznesené mimo jiné od obcí, krajů i profesních organizací. Návrh byl po jeho zpracování a prvním čtení v Poslanecké sněmovně přikázán k projednání příslušným sněmovním výborům. Konečná podoba novely se tak může v dalším průběhu legislativního procesu ještě změnit.
Ačkoli návrh nadále počítá s účinností od 1. července 2026, vzhledem k rozsahu změn je téměř jisté, že plánovaný termín účinnosti novely bude nutné posunout.
Autory analýzy jsou Mgr. Vasyl Kulyk, advokátní koncipient a Mgr. Marek Balšánek, vedoucí advokát advokátní kanceláře Štilec & Partners.
Štilec & Partners je partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
Webové stránky Štilec & Partners můžete navštívit na adrese https://www.stilecpartners.cz/
