Jak hodnotíte aktuální stavební prostředí v České republice?
Aktuální stavební prostředí v České republice považuji za dlouhodobě přetížené a zároveň institucionálně nestabilní. Problém nespočívá pouze v délce povolovacích procesů, ale také v jejich omezené předvídatelnosti, v nejednotném výkladu právních předpisů a ve slabé provozní kontinuitě veřejné správy.
V odborné debatě se proto oprávněně objevuje otázka, zda systém dnes více netrpí opakovanými zásahy do své struktury než samotnou textací zákona. Praxe by vedle případných legislativních změn potřebovala především funkční digitalizaci a personálně stabilní stavební správu.
Na jaké problémy naráží REDSTONE v praxi nejčastěji?
Především na procesní vrstvení jednotlivých rozhodovacích kroků, na nejednotnost postupu dotčených orgánů a na obtížně predikovatelnou délku řízení. U větších brownfieldových a multifunkčních projektů navíc nejde jen o vlastní stavební řízení, ale o souběh územně plánovacích, infrastrukturních, environmentálních, majetkoprávních a smluvních otázek.
Z právního hlediska je proto pro investora nejvíce zatěžující nikoli existence veřejnoprávní regulace jako takové, ale její roztříštěná aplikace a omezená koordinace mezi jednotlivými složkami veřejné správy.
Jaké projekty aktuálně připravujete?
REDSTONE v současnosti připravuje a realizuje projekty ve více segmentech i lokalitách. V Olomouci jde zejména o Šantovka District, Novou Velkomoravskou, East Park Olomouc, závěrečnou etapu Šantovka Living, studentské koleje 17square a rezidenci Kašparova. V Pardubicích je klíčovým projektem Galerie Pernerka, v Ostravě připravujeme Nové Vítkovice a v Praze rezidenční projekt Kunratice Living.
Právě tato segmentová a geografická šíře znamená, že právní agenda skupiny pokrývá nejen development, ale i územní plánování, veřejnou infrastrukturu, plánovací smlouvy, správní řízení a následnou správu aktiv.
Sídlíte v Olomouci, působíte ale po celé České republice. Jsou z vaší zkušenosti rozdíly mezi jednotlivými městy a v jejich přístupu například ke stavebním povolením hodně odlišná?
Ano, rozdíly jsou značné. Neprojevují se jen v rychlosti řízení, ale i v kvalitě předběžné komunikace, v metodické jistotě úřadů a v míře koordinace mezi jednotlivými odbory a dotčenými orgány. Praha je přirozeně složitější z hlediska koncentrace veřejných zájmů, vyšší intenzity zástavby a častého památkového či dopravního kontextu.
Regiony bývají v některých ohledech věcnější a provozně pružnější, ale mohou mít naopak omezenější personální kapacity. Zkušenost developera proto není určována pouze textem zákona, ale ve velké míře také místní správní kulturou a reálnou rozhodovací praxí.
Prospěje stavebnímu prostředí plánovaná velká novela stavebního zákona, která by se měla vrátit k již dříve schváleným konceptům, zejména ke zdůraznění postoje „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“?
Samotný koncept považuji za racionální. Z právního hlediska dává smysl soustředit odpovědnost za výsledek řízení do jednoho rozhodovacího místa, odstranit procesní duplicity a oddělit to, co má být definitivně vyřešeno v územním plánování, od toho, co má být předmětem navazujícího povolování.
Ostatně i MMR staví návrh novely právě na principu „jedno řízení, jeden úřad, jedno rozhodnutí“, na integraci stanovisek dotčených orgánů a na omezení opakovaného přezkumu týchž otázek. Zda tento model skutečně povede ke zrychlení a zpřehlednění řízení, však nebude záviset jen na textu zákona, ale především na kvalitě implementace.
Zapojuje se REDSTONE do souvisejících legislativních debat? Jakým způsobem?
Ano, zapojujeme se tam, kde se navrhované změny bezprostředně dotýkají povolování staveb, územního plánování, plánovacích smluv, brownfieldových transformací nebo vztahu mezi investorem a samosprávou. Naší rolí není prosazovat partikulární výjimky, ale přinášet do odborné diskuse zkušenost z reálně připravovaných a realizovaných projektů.
Typicky tedy upozorňujeme na otázky předvídatelnosti procesu, jednotného výkladu, přiměřenosti regulatorních požadavků a na potřebu funkční koordinace mezi veřejnými zájmy. U developerské skupiny, která pracuje s dlouhodobými městotvornými projekty, je to přirozená součást odpovědné právní práce.
Z nedávné diskuse legalwebu za odborné garance KŠB vyplynulo, že nejzásadnější je digitalizace stavebního řízení a udržení kvalitních úředníků. Jaký na to máte názor?
S tímto závěrem v zásadě souhlasím. Funkční stavební právo nestojí pouze na kvalitní normě, ale i na procesním nástroji, který je skutečně použitelný, a na lidech, kteří jsou schopni jej odborně aplikovat. Pokud digitalizace nebude provozně spolehlivá, nezrychlí řízení, ale pouze přenese neefektivitu do elektronického prostředí. A pokud systém nebude schopen stabilizovat a metodicky vést kvalifikované úředníky, žádná institucionální reforma sama o sobě nepřinese očekávaný efekt.
