Zatímco najít ideální nemovitost je poměrně snadné, orientace v právních otázkách koupě realit v Chorvatsku může být složitější, zejména pro cizince, kteří neumějí chorvatsky a neznají podrobně místní předpisy. Abychom těmto problémům lépe porozuměli, hovořili jsme s Anjou Haramijou, advokátkou a hlavní kontaktní osobou advokátní kanceláře PETERKA & PARTNERS v Chorvatsku. Podělila se s námi o klíčové poznatky o právních složitostech, s nimiž se mohou zahraniční kupující setkat, a o tom, jak si zajistit hladkou a právně bezproblémovou koupi nemovitosti.
Potřebují čeští občané nebo právnické osoby ke koupi nemovitosti v Chorvatsku zvláštní povolení?
Občané a právnické osoby z členských států EU/EHP, včetně Česka, mohou v Chorvatsku nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako chorvatští občané a podniky. To znamená, že nepotřebují žádná zvláštní povolení. Musí však získat chorvatské osobní identifikační číslo (PIN/OIB) u chorvatské daňové správy, aby mohli zaregistrovat svoje vlastnické právo do katastru nemovitostí. Číslo PIN/OIB je obvykle vydáno do několika dnů od podání žádosti, takže tato formalita nijak výrazně nezdržuje proces koupě.
Jak pořídit nemovitost v Chorvatsku?
Nabytí vlastnictví v Chorvatsku nenastane automaticky podpisem kupní smlouvy ani zaplacením kupní ceny. Podobně jako v Česku musí kupující své vlastnické právo zapsat do pozemkových knih. V Chorvatsku spravuje tento registr obecní soud určený podle polohy koupené nemovitosti. Žádost o zápis může podat advokát kupujícího nebo notář.
K dokončení procesu zápisu vlastnictví musí kupující předložit pozemkové knize příslušného soudu řádně uzavřenou a notářsky ověřenou kupní smlouvu a notářsky ověřenou registrační listinu (Clausula Intabulandi), v níž prodávající výslovně povoluje kupujícímu provést zápis vlastnického práva bez jakýchkoli dalších omezení. Příslušný soud nepřistoupí k zápisu vlastnictví nemovitosti, pokud tyto dokumenty nesplňují všechny zákonné požadavky. Proto velmi doporučuji, aby tyto dokumenty vypracoval nebo přezkoumal advokát kupujícího, aby se předešlo veškerým problémům.
Má vaše kancelář hodně případů souvisejících s řešením problémů s nemovitostmi, které získali čeští občané? Jaké jsou podle vašich zkušeností nejčastější problémy, se kterými se potýkají kupující nemovitostí v Chorvatsku?
Anja Haramija: Vzhledem k tomu, že advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS může poskytnout právní podporu českým zájemcům o koupi nemovitosti v Chorvatsku v jejich rodném jazyce, dostáváme četné dotazy a máme rozsáhlé zkušenosti s řešením otázek týkajících se nemovitostí, které se vyskytnou během jednání o koupi nebo po převzetí nemovitosti.
Z našich zkušeností vyplývá, že mezi nejčastější problémy, se kterými se kupující v Chorvatsku potýkají, patří:
- Neověření všech informací o nemovitostech v důsledku existence dvou oddělených registrů nemovitostí: pozemkových knih a katastru nemovitostí;
- Nedostatečné ověření stavebních a kolaudačních povolení;
- Neprověření územně plánovací dokumentace, která definuje územní plány a plány budoucího rozvoje.
Kromě toho jsme řešili i nemálo případů týkajících se vad koupených staveb. Ve většině těchto případů, pokud kupující vyhledal právní pomoc v zákonné lhůtě, jsme pomohli úspěšně prosadit jeho práva vůči prodávajícímu a často jsme zajistili slevu z kupní ceny nebo jinou formu kompenzace.
Dalším problémem, se kterým jsme se setkali, je požadování příliš vysoké zálohy. V některých případech si prodávající vyžádali a ponechali celou zálohu po ukončení rezervační smlouvy, ačkoli v Chorvatsku se přiměřená záloha a pokuta obvykle pohybuje mezi 5 a 10 % kupní ceny.
Ačkoli se během procesu koupě nebo po něm mohou vyskytnout různé problémy, naše zkušenosti ukazují, že většině z nich by se dalo předejít poradenstvím odborníka před koupí.
Může chorvatský právník zastupovat české kupující při transakcích s nemovitostmi na základě plné moci?
Ano, samozřejmě. Chorvatští advokáti mohou zastupovat zahraniční klienty na základě plné moci pro převody nemovitostí. Mohou vyřizovat formality a podepisovat dokumenty jménem kupujících žijících v zahraničí.
Co byste na závěr doporučili budoucím zájemcům o koupi nemovitosti v Chorvatsku?
Anja Haramija: Jsou to zejména tyto čtyři věci:
1. Spolupracujte s nezávislým právním poradcem v oblasti nemovitostí
Najděte si zkušeného právníka v oblasti nemovitostí, který bude zastupovat v celém procesu koupě jen a jen vaše zájmy. Nespoléhejte se na právní poradce doporučené např. realitní kanceláří, protože mohou upřednostňovat zájmy kanceláře a prodávajícího. Pokud jejich odměnu hradí realitní kancelář nebo prodávající, tak dokonce musí jednat v jejich zájmu, nikoli vašem. Vlastní právní poradce Vám zajistí plnou ochranu vašich zájmů.
2. Proveďte důkladnou prověrku nemovitosti
Před podpisem kupní smlouvy nechte svého právníka nemovitost důkladně prověřit. Spory o nemovitosti jsou v Chorvatsku častější než v Česku a mohou být složité, zdlouhavé a nákladné. Ověření bezvadnosti vlastnického práva prodávajícího pomůže předejít budoucím problémům.
3. Pečlivě si prostudujte všechny právní dokumenty
Veškeré návrhy kupní smlouvy a dalších dokumentů poskytnuté prodávajícím nebo realitní kanceláří by měl pečlivě zkontrolovat právník hájící zájmy jen kupujícího. Ten vám mimo jiné zajistí, že všechny dokumenty předložené katastru nemovitostí za účelem zápisu vlastnictví nemovitosti jsou správné a v souladu s chorvatskými předpisy.
4. Vyhodnocení daňových dopadů
Informujte se o daňových povinnostech spojených s nákupem a vlastnictvím nemovitosti v Chorvatsku, jako je daň z přidané hodnoty (DPH) a daň z převodu nemovitosti. V závislosti na typu a lokalitě nemovitosti se mohou uplatňovat i další daně a poplatky, například daň z nemovitosti, která byla zavedena v roce 2025 a která se platí každoročně z nemovitostí, které neslouží k trvalému bydlení.
Advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS s.r.o.
JUDr. Barbora Urbancová, Ph.D., Partner, Ředitelka pro Českou republiku, Kontakt: +420 225 396 384, urbancova@peterkapartners.cz
JUDr. Adéla Krbcová, Partner, Ředitelka pro Českou republiku, Kontakt: +420 225 396 375, krbcova@peterkapartners.cz
Anja Haramija, advokátka, Kontakt: +385 99 4585181, haramija@peterkapartners.hr
PETERKA & PARTNERS je hlavním partnerem legalwebu, v rámci této spolupráce byl publikován rovněž tento text.
